Rinnovare gli interni: a chi rivolgersi, obblighi di legge e bonus.

Deterioramento dei materiali o delle finiture, invecchiamento degli impianti, cambiamento di necessità o semplicemente desiderio di rinnovamento: sono queste le motivazioni principali che spingono ad intraprendere interventi di ristrutturazione. I dubbi che accompagnano queste operazioni sono però molteplici. A chi rivolgersi? Quali sono gli obblighi di legge e gli adempimenti burocratici? Le spese sostenute si possono detrarre?

A chi rivolgersi

Anche per progetti di piccola entità, sempre più committenti scelgono di affidarsi ad una figura professionale per la completa gestione del cantiere: il General Contractor. Il General Contractor è la figura capace di coordinare le varie fasi del progetto e tutte le figure coinvolte, proponendosi come unico referente con il committente. Questo significa affidarsi ad un unico interlocutore per tutta la durata dei lavori, dal progetto alla consegna. Un solo professionista, quindi, capace di controllare le tempistiche e far fronte alle necessità di cantiere, rendendo il cantiere più efficace e funzionale.

In termini i costi il General Contractor ha il compito di fornire un preventivo completo ed esaustivo dell’intervento, assumendosi anche la responsabilità di eventuali difficoltà, sia in termini economici sia giuridici/legali. Il servizio così fornito potrebbe far aumentare il costo dell’intervento, ma occorre considerare i vantaggi nell’ avere un unico referente, un preventivo dettagliato iniziale ed un cronoprogramma stabilito. Questi elementi permetteranno, infatti, di concludere con maggior precisione il cantiere, evitando rallentamenti e ritardi, onerosi e sgradevoli.

Obblighi di legge

La maggior parte degli interventi di ristrutturazione riguarda le parti interne di una casa, da quelli più semplici fino ad arrivare a proprie rivoluzioni del layout, modificando volume e disposizione delle stanze.

Per capire che tipo di autorizzazione richiedere è necessario individuare con esattezza la tipologia di intervento che deve essere effettuato. Occorre quindi fare riferimento al Testo Unico dell’Edilizia  (D.P.R. n.380/2001), che all’articolo 3 presenta la seguente suddivisione de gli interventi edili:

• manutenzione ordinaria, ossia le opere di finitura interna ed esterna di un edificio (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi, ecc.), riparazione o sostituzione degli elementi igienico-sanitari e manutenzione per tenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti.
• manutenzione straordinaria, vale a dire opere che trasformano o variano parti funzionali e strutturali di un immobile oppure opere di ripartizione di un’unità abitativa o di accorpamento di due unità adiacenti.
• restauro e risanamento conservativo, quindi opere di ripristino e svecchiamento conservando le funzionalità dell’immobile.
• ristrutturazione edilizia, sia interna sia esterna, cioè le opere di demolizione e ricostruzione.

In questo groviglio di leggi e regole, con variazioni anche a livello locale, orientarsi non è facile, per cui è necessario affidarsi ad un professionista competente, che conosca le normative, si preoccupi di gestire tutte le eventuali pratiche e richieda i permessi obbligatori.

Ma per quali interventi di ristrutturazione sono necessari i permessi?

Sulla base della suddivisione analizzata precedentemente, nel caso di manutenzione ordinaria la legge non prevede nessun tipo di permesso e non è necessario effettuare la comunicazione di inizio lavori. Occorre comunque prestare attenzione alla normativa locale, poiché alcuni Comuni, anche in questi casi, potrebbero richiedere una comunicazione oppure pretendere l’invio della modulistica unificata C.I.L. (comunicazione di inizio lavori).

Per interventi di manutenzione straordinaria è invece necessario presentare la C.I.L.A. (comunicazione di inizio lavori asseverata), purché non siano previste modifiche della struttura. Nei casi in cui nelle attività di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).

Le ultime modifiche introdotte prevedono infatti che gli interventi realizzabili mediante la S.C.I.A. siano:

• interventi di manutenzione straordinaria delle parte strutturali dell’immobile;
• interventi per il restauro e la conservazione delle parte strutturali dell’immobile;
• ristrutturazione edilizia che non preveda variazioni volumetriche, cambio di sagoma o modifiche della destinazione d’uso dell’immobile.

Questa segnalazione può essere presentata soltanto da un tecnico abilitato, in forma telematica, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP). La validità della S.C.I.A. prende il via dal giorno che viene protocollata e il richiedente riceverà per via telematica una ricevuta. Anche senza ricevuta la S.C.I.A. ha validità: se la modulistica presentata è corretta e supera una verifica preliminare, il richiedente può iniziare subito i lavori. L’amministrazione competente ha 60 giorni (30 per l’edilizia) di tempo dal momento che ha ricevuto la S.C.I.A, per effettuare tutte le verifiche del caso e accertare la regolarità della documentazione presentata.
Una volta che i lavori sono terminati il richiedente deve depositare la Comunicazione di Fine Lavori.

Quindi, riassumendo, i permessi servono per ognuno degli interventi di ristrutturazione elencati, escluse le opere di manutenzione ordinaria.

E la ristrutturazione del bagno?

Se si tratta di interventi quali sostituzione dei sanitari, cambio del pavimento, rifacimento impianto elettrico o tinteggiatura delle pareti, è sufficiente inoltrare all’amministrazione una richiesta di inizio lavori, una semplice C.I.L. Occorre prestare attenzione a non modificare i volumi, altrimenti sarà necessario richiedere una S.C.I.A.

Bonus

Il testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 (Legge n.160 del 27/12/2019) è entrato ufficialmente in vigore dal 1° gennaio 2020 ed ha stabilito la proroga di molte delle detrazione fiscali che riguardano i “bonus casa”.

Semplificando, sono state confermate le seguenti detrazioni:

• Il bonus ristrutturazioni 2020: che riguarda le detrazioni Irpef applicate con un’aliquota pari al 50% su un massimo di spesa pari a 96.000 euro; tali detrazioni hanno una durata di 10 anni e spettano ai contribuenti che effettuano lavori di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
• Il bonus mobili 2020: l’agevolazione spetta a chi ha eseguito interventi di ristrutturazione (di cui sopra) effettuati prima dell’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. La percentuale da detrarre è del 50% relativa ad un massimo di spesa di 10.000 euro.
• Ecobonus 2020 – 2021: prevede una detrazione del 65% o 50% per tutti coloro che effettuano interventi di risparmio energetico. Il massimo di spesa è pari a 100.000 euro, da suddividere sempre in 10 anni. La detrazione riguarda gli interventi di riqualificazione energetica che riguardano le parti comuni degli edifici condominiali.
• Proroga bonus verde 2020: l’agevolazione prevede la detrazione pari al 36% per la riqualificazione urbana da parte di privati e condomini per terrazzi, balconi e giardini.
• Sismabonus 2021: già presente fino al 2021, la detrazione incentiva (con aliquote che variano dal 70% all’ 85%) i lavori di messa in sicurezza e di consolidamento strutturale degli edifici esistenti che garantiscano un miglioramento di almeno una classe di rischio sismico.
• Bonus facciate 2020: è questa la novità assoluta introdotta dalla manovra. L’agevolazione consiste nella detrazione del 90% delle spese sostenute per il recupero delle facciate esterne degli edifici esistenti ubicati in zona A (centri storici) e zona B (totalmente o parzialmente edificata). Sono escluse le case isolate di campagna. I lavori incentivati di recupero o restauro della facciata riguardano i costi per gli interventi di manutenzione ordinaria. Nello specifico: interventi sulle strutture opache della facciata, lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi, pulitura della facciata e tinteggiatura esterna dell’edificio.